Compra e venda de imóvel é aquele tipo de decisão que a gente não toma todo dia. E, justamente por isso, é comum surgirem dúvidas — principalmente sobre os documentos necessários para garantir que tudo ocorra sem dor de cabeça.
Se você está prestes a vender ou comprar um imóvel, já deve ter percebido que o processo envolve mais do que visitar o local, gostar do ambiente e assinar um contrato.
Existe uma lista de documentos essenciais que precisam estar em dia, tanto do imóvel quanto das partes envolvidas, para que a transação seja legal, segura e, claro, sem surpresas desagradáveis lá na frente.
Vamos conversar sobre isso? Ao final deste artigo, você vai entender direitinho o que precisa providenciar e por que cada documento é relevante nesse momento. Boa leitura!
Por que a documentação é tão importante em uma negociação de Compra e venda de imóvel?
Antes de entrar na lista, deixa a gente te contar uma coisa: muita gente perde tempo (e dinheiro) por negligenciar a parte documental na hora de fechar negócio.
E isso vale para os dois lados — tanto para quem está vendendo quanto para quem está comprando.
Já pensou investir todas as suas economias em um imóvel e depois descobrir que ele tem pendências judiciais ou problemas na matrícula? Ou pior: quem vendeu não tinha autorização legal para isso? Pois é!
A documentação funciona como um escudo: protege, valida e traz segurança para ambas as partes. Sem ela, todo o esforço pode ser em vão.
Documentos do vendedor no processo de Compra e venda de imóvel
Vamos começar com quem está vendendo o imóvel. Afinal, é preciso garantir que essa pessoa ou empresa tem total autoridade para realizar a transação.
Veja os principais documentos exigidos:
- Documento de identidade e CPF (ou CNPJ, no caso de empresas): comprovam a identidade do vendedor.
- Certidão de nascimento ou casamento: serve para verificar o regime de bens, especialmente se for casado(a).
- Comprovante de endereço: ajuda a confirmar a residência atual e facilita futuras notificações.
- Certidões negativas (federais, estaduais, trabalhistas, protestos): mostram se o vendedor tem pendências jurídicas que possam comprometer a venda.
- Certidão de ônus reais: revela se o imóvel está livre e desimpedido, sem hipotecas, penhoras ou outros entraves.
Dica de ouro: mesmo que a pessoa pareça confiável, nunca pule essa etapa. Lembre-se: o risco não compensa a pressa.
Documentos do comprador no processo de Compra e venda de imóvel
Muita gente acha que só o vendedor precisa apresentar documentos, mas não passa de um engano. Se você está comprando, prepare:
- Documento de identidade e CPF;
- Certidão de nascimento ou casamento;
- Comprovante de renda e declaração de imposto de renda (se for financiar);
- Comprovante de residência.
Esses documentos são solicitados principalmente pelas instituições financeiras, caso o pagamento envolva financiamento. E mesmo em compras à vista, servem para formalizar o contrato de forma correta.
Documentos do Imóvel: a estrela principal da negociação
Agora sim, vamos ao coração da negociação: o imóvel. É aqui que muita coisa pode travar uma venda, então atenção redobrada. Confira os documentos obrigatórios no contrato de Compra e venda de imóvel:
Matrícula atualizada
Esse é o “RG” do imóvel. Emitida no Cartório de Registro de Imóveis, a matrícula conta toda a história da propriedade: quem já foi dono, se tem pendências, hipotecas, penhoras, etc.
Ela precisa estar atualizada e sem restrições. Caso contrário, o comprador corre risco de perder o bem ou ter que arcar com dívidas anteriores.
Certidão de ônus reais
Complementa a matrícula e informa se existe algum impedimento legal sobre o imóvel. Por exemplo: o imóvel pode estar como garantia de um financiamento e, por isso, não pode ser vendido até que a dívida seja quitada.
Certidão negativa de débitos de IPTU
Emitida pela prefeitura, comprova que não há pendências com o Imposto Predial e Territorial Urbano. O comprador não quer herdar dívidas, certo?
Planta aprovada e habite-se
Esses documentos garantem que a construção está regularizada junto à prefeitura.
O habite-se, por exemplo, é emitido após a vistoria da obra e atesta que ela está apta para uso.
Declaração de quitação de condomínio (se for apartamento)
Evita que o novo morador herde dívidas condominiais do antigo proprietário.
E se for um imóvel financiado?
Se o imóvel está alienado a um banco, ou seja, financiado, a venda ainda pode acontecer — mas com algumas etapas extras.
Nesse caso, o vendedor deve quitar o saldo devedor junto ao banco (com parte do valor da venda, por exemplo) ou transferir o financiamento ao comprador, se for aceito pela instituição.
Atenção! Converse diretamente com o banco envolvido para entender as possibilidades e evitar qualquer surpresa na hora de registrar a venda.
Contrato de Compra e venda de imóvel: não abra mão da formalização
Depois que toda a documentação de Compra e venda de imóvel estiver alinhada, é hora de partir para a parte prática: o contrato de compra e venda.
Esse contrato deve ser elaborado com muita atenção, preferencialmente por um advogado ou corretor de imóveis habilitado. Ele precisa conter:
- Dados do comprador e do vendedor;
- Descrição completa do imóvel;
- Valor negociado e forma de pagamento;
- Prazos;
- Cláusulas de responsabilidade;
- Multas por descumprimento.
Lembre-se: o contrato é o que formaliza tudo que foi acordado verbalmente. É ele que resguarda ambas as partes em caso de problemas futuros.
Registro no Cartório de Imóveis: o passo final
Muita gente acha que, ao assinar o contrato de Compra e venda de imóvel, a venda está concluída. Mas, tecnicamente, não está.
O imóvel só muda de dono oficialmente quando é feito o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem isso, o imóvel ainda consta como pertencente ao antigo proprietário — o que pode trazer muita dor de cabeça.
Esse é o último passo, mas um dos mais importantes. E envolve o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que é obrigatório em quase todas as cidades.
Cuidado com os detalhes faz toda a diferença
Compra e venda de imóvel não é só sobre encontrar o lar ideal ou fazer um bom negócio. É também sobre estar atento aos detalhes que garantem segurança jurídica, financeira e emocional.
Se você chegou até aqui, já está vários passos à frente da maioria. Conhecer os documentos necessários e entender a função de cada um te coloca no controle da situação — e evita surpresas.
Na dúvida, entre em contato com a JSHA, criada em 2009 para auxiliar em questões paralegais, como o de consultoria imobiliária. Conte com a gente! Porque quando o assunto é imóvel, a pressa passa… mas a dor de cabeça fica.
