Escritura Pública é o documento que confere total segurança jurídica em uma transação imobiliária. No entanto, muitas pessoas fazem negociações apenas com contrato, sem entender os riscos que isso traz.
Ao longo deste artigo, entenda as diferenças, quando usar cada documento e como evitar erros que podem comprometer sua propriedade. Continue a leitura, você vai sair bem mais preparado para comprar ou vender imóvel com segurança. Vamos lá!
O que é escritura pública?
A escritura pública é lavrada por um tabelião de notas, em cartório. Nesse ato, o tabelião confere documentos, verifica a capacidade das partes e checa a existência de impedimentos ou ônus sobre o imóvel.
Ela tem valor de ato público, com fé notarial, o que confere maior força jurídica.
Porém, atenção: a escritura por si só não transfere a propriedade. Só após registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis é que o comprador se torna proprietário perante terceiros.
O que é contrato de compra e venda?
O contrato de compra e venda é um instrumento particular, firmado diretamente entre comprador e vendedor. Ele define:
- O valor e a forma de pagamento
- Os prazos de entrega
- Obrigações e penalidades em caso de descumprimento
Esse contrato é importante, dá segurança às partes e respaldo jurídico para disputas. Mas, não cria direito real sobre o imóvel. Ele serve como compromisso legal entre as partes.
Em resumo: o contrato formaliza o negócio. A escritura torna-o público. O registro torna-o real.
Quando usar cada documento?
Use o contrato em fases iniciais — por exemplo:
- Pagamentos parcelados
- Reservas de imóvel
- Ajustes pré-executórios
Ele ajuda a formalizar acordos e prever penalidades. Mas, quando a transação for definitiva ou quando o valor ultrapassar certo limite, é necessária a escritura pública.
A lei exige escritura pública para negócios cujo valor ultrapasse 30 salários mínimos. Essa regra visa garantir maior segurança e evitar fraudes em transações de grande monta.
Além disso, em muitos casos, quem financia o imóvel exigirá a escritura para validar garantias.
Custos e tributos envolvidos
Ao assinar contrato ou lavrar escritura, há custos — que variam conforme o local e o valor do imóvel. Os principais são:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
- Emolumentos cartorários (para lavratura da escritura e registro)
- Certidões exigidas (negativas de débito, registro de imóveis, certidões pessoais)
Antes de fechar negócio, é essencial calcular esses valores ou contar com ajuda especializada para estimar os custos com antecedência.
A JSAH, por exemplo, pode ajudar você a prever cada despesa e evitar surpresas desagradáveis.
Riscos reais de não registrar a escritura
Negociar apenas com contrato e não fazer o registro traz riscos concretos:
- O imóvel pode sofrer disputa judicial, e você pode perder.
- Fraudes documentais ou usurpação de identidade são comuns.
- Sem registro, você “funciona no vazio jurídico” — outras pessoas podem alegar direitos posteriores.
No Brasil, estima-se que mais de 5 milhões de imóveis estejam irregulares, sem a devida documentação ou registro.
Esse dado já mostra a dimensão do problema: muitos compradores só percebem a falta de segurança quando é tarde demais.
Dados que reforçam a necessidade de cuidado
É importante ver números concretos para dimensionar o risco. Veja alguns:
- O Instituto Sprinkler Brasil (ISB) registrou um aumento de 8,9% nas notícias de incêndios estruturais em 2023, comparado ao ano anterior, o que evidencia que os sinistros estão cada vez mais frequentes.
- Em levantamento feito até agosto, o ISB apontou que incidentes de incêndio estruturais cresceram 6,1% em relação ao mesmo período anterior, com 1.415 reportagens nos primeiros oito meses do ano.
Esses dados mostram que o ambiente patrimonial está sujeito a riscos materiais e estruturais — motivo a mais para exigir documentos fortes e registro claro.
Além disso, o Registro de Imóveis do Brasil (Portal Estatístico Registral) disponibiliza dados públicos sobre matrícula e registros ativos, reforçando o papel da transparência registral na segurança jurídica.
Como a escritura pública e o registro previnem fraudes
A escritura lavrada em cartório tem fé pública: isso significa que a autenticidade do documento é presumida.
O registro no Cartório de Imóveis torna o título oponível a terceiros, ou seja, mesmo quem não participou da transação deve obedecer aquele registro.
Além disso, procedimentos cartoriais exigem a apresentação de matrícula, certidões, verificação de ônus e averiguações judiciais. Esses filtros ajudam a detectar pendências e riscos.
Se um imóvel tiver débitos, hipotecas, ações judiciais ou restrições, será aparente no momento do registro, o que dá chance de recuar ou negociar melhor.
Etapas práticas para quem vai comprar imóvel
Aqui está um roteiro claro para você seguir:
- Solicite a matrícula atualizada do imóvel
- Verifique certidões de ônus, ações e débitos
- Confirme identidade e capacidade jurídica das partes
- Elabore contrato de compra e venda com cláusulas claras
- Lavre escritura pública com auxílio de tabelião
- Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis
- Guarde comprovantes e acompanhe prazos
Seguindo essa sequência, você reduz drasticamente riscos. E a JSAH pode acompanhar cada etapa ao seu lado. Entre em contato agora mesmo!
Exemplos de problemas que a JSAH resolve
- Falta de verificação da matrícula: descobre-se hipoteca oculta após compra
- Venda com assinatura irregular: ação de anulação
- ITBI não pago: impedimento de registro
- Documentos falsos: tentativas de fraude detectadas no processo
A JSAH atua antecipando esses problemas com análise técnica e consultoria documental, evitando litígios caros depois.
E se o imóvel for financiado?
Nos casos de financiamento imobiliário, o contrato pode prever cláusulas como alienação fiduciária. O banco exige garantias.
Mesmo após quitar o financiamento, é necessário providenciar a baixa da garantia e garantir que a escritura seja registrada em seu nome.
Portanto, escritura + registro continuam indispensáveis, mesmo fronte a contratos complexos.
Exemplos práticos de problemas que a JSAH resolve
- Falta de verificação da matrícula: descobre-se hipoteca oculta após compra
- Venda com assinatura irregular: ação de anulação
- ITBI não pago: impedimento de registro
- Documentos falsos: tentativas de fraude detectadas no processo
A JSAH, por exemplo, atua antecipando esses problemas com análise técnica e consultoria documental, evitando litígios caros depois.
O papel do CNJ e da modernização registral
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) tem implementado mecanismos para tornar o registro mais seguro e digital.
Um exemplo é o Provimento n. 143/2023, que institui o Código Nacional de Matrícula (CNM), com numeração única nacional e mecanismos de validação eletrônica.
Também existe o sistema SREI, que conecta registros de imóveis, órgãos públicos e Judiciário para facilitar o intercâmbio de informações.
Essas inovações ajudam a evitar fraudes e tornam mais transparente o processo registral. Mas, atenção, ainda requer análise técnica para garantir que o imóvel esteja limpo e em ordem.
Recomendações na hora de contratar ajuda documental
Para encerrar, na hora de escolher quem vai auxiliar a transação, prefira:
- Profissionais com experiência comprovada em cartórios
- Que conheçam as regras registral e documental do seu estado
- Que façam relatórios claros de riscos e pendências
- Que acompanhem a escritura e o registro até o fim
Nesta hora, lembre-se, a JSAH está aqui para desburocratizar!
A escritura pública é o ato que confere autenticidade e segurança ao negócio; o contrato de compra e venda define condições e obrigações; e o registro no Cartório de Imóveis efetiva a transferência de propriedade.
Negociar apenas com contrato é correr riscos que muitos já enfrentam: imóveis irregulares, disputas judiciais e fraudes.
Se você quer evitar erros jurídicos e garantir que sua compra ou venda de imóvel seja segura, conte com a JSAH.
Oferecemos serviço especializado em consultoria e documentos imobiliários. Vamos juntos proteger seu patrimônio com transparência e firmeza. Será um prazer!
