Está sabendo das Mudanças no RET? Nesse artigo, vamos explicar como irá funcionar o Regime Especial de Tributação Para Incorporadoras.
O que é RET
O RET (Regime Especial de Tributação) é aplicável opcionalmente às incorporações imobiliárias e foi instituído pela Lei nº 10.931/04 e era anteriormente regulamentado pela Instrução Normativa nº 1.435/13.
Em 07 de março foi publicada a Instrução Normativa 2.179 da Receita Federal do Brasil, trouxe mudanças significativas para o Regime Especial de Tributação (RET) das incorporações imobiliárias.
Como regra, as incorporações submetidas ao patrimônio de afetação têm a opção de ter sua receita tributada pela alíquota total de 4%, a qual inclui IRPJ, CSLL, COFINS e PIS.
Entretanto, a promulgação da Lei nº 14.620/23, que reintroduziu RET com uma alíquota de 1% sobre as vendas de imóveis residenciais de interesse social, que correspondentes à faixa urbana 1 no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.
A nova Instrução Normativa teve como objetivo consolidar as regras e práticas vigentes para adesão ao RET, ao mesmo tempo em que instituiu novos procedimentos.
As principais alterações e requisitos estabelecidos pela nova regulamentação incluem:
Sócio Majoritário ou Administrador
- À inexistência de sentenças condenatórias decorrentes de ações de improbidade administrativa, propostas contra o sócio majoritário ou administrador;
- À inexistência de sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente, aplicadas contra o sócio majoritário ou administrador;
- No ato do requerimento pela opção ao RET, o requerente deverá declarar, sob as penas da lei, que não houve enquadramento nas hipóteses acima mencionadas. E se, no curso da incorporação, ocorrer algum fato indicado nos itens acima, a empresa pode perder o direito ao RET.
- No ato do requerimento pela opção ao RET o requerente deve declarar, sob as penas da lei, que não há impedimentos legais à adesão ao RET;
Essas exigências trazem insegurança jurídica e podem ser passíveis de interpretações variadas. Por exemplo, nas leis de crimes ambientais ou de improbidade administrativa, há previsão de perda de “incentivos e benefícios fiscais” em caso de condenações.
Nesse sentido, a Instrução Normativa pode suscitar discussões, incluindo se a mera existência de uma sanção administrativa ambiental poderia impedir a adesão ao RET.
Habilitação do RET dependerá de Ato Declaratório
Essa nova exigência para a habilitação ao Regime Especial de Tributação (RET) a partir de 01/07/2024, onde a adesão só será finalizada após a expedição do Ato Declaratório Executivo (ADE) emitido por um Auditor Fiscal da Receita Federal, representa uma mudança significativa no processo.
Anteriormente, a finalização da adesão ocorria no momento da juntada dos documentos ao dossiê digital.
Essa nova abordagem destaca a importância do ADE como um passo crucial no processo de adesão ao RET, onde a análise e aprovação por parte do Auditor Fiscal se tornam essenciais para a conclusão do processo.
No entanto, é reconfortante notar que, em caso de indeferimento do pedido de adesão ao RET, ainda existe a possibilidade de recurso. Isso proporciona aos contribuintes uma via para contestar decisões desfavoráveis e buscar uma resolução adequada para sua situação.
Essas mudanças ressaltam a importância de entender e seguir de perto os requisitos e procedimentos estabelecidos para adesão ao RET, bem como estar preparado para possíveis desafios ao longo do processo.
Adesão ao RET do Programa Minha Casa Minha Vida
Agora, a adesão ao Regime Especial de Tributação (RET) de 1% para incorporações no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (Faixa 1) e Verde e Amarela requer requisitos específicos de comprovação tanto do enquadramento do empreendimento quanto dos adquirentes nesta faixa.
Isso significa que tanto o projeto de incorporação quanto os futuros compradores devem atender a critérios específicos para se qualificarem para o RET de 1%.
Essa mudança destaca a importância de uma análise detalhada e cuidadosa do projeto de incorporação e dos potenciais compradores para garantir que eles atendam aos critérios estabelecidos para a Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida. Isso pode incluir requisitos de renda, situação habitacional atual, entre outros aspectos.
Essa nova exigência visa garantir que o benefício do RET de 1% seja direcionado de forma adequada e eficaz para os projetos e compradores que mais necessitam, alinhando-se com os objetivos do Programa Minha Casa Minha Vida em fornecer moradia acessível para famílias de baixa renda.
Inexistência de Créditos
A ausência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais, incluindo a ausência de inscrição no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (Cadin).
Essa exigência visa garantir a idoneidade fiscal tanto dos empreendimentos quanto dos potenciais compradores, assegurando que não existam pendências financeiras ou fiscais com órgãos e entidades federais que possam comprometer a regularidade da operação.
Portanto, os incorporadores devem estar em conformidade com suas obrigações fiscais e financeiras com o governo federal para poderem aderir ao RET. Essa medida busca garantir a integridade e a transparência do programa, promovendo o acesso justo à habitação para famílias de baixa renda.
Aplicação do RET às vendas das unidades imobiliárias
A Receita Federal consolidou o entendimento de que, a partir de 27/12/2019, todas as receitas provenientes da venda das unidades podem ser tributadas no Regime Especial de Tributação (RET), independentemente da data de comercialização. Isso representa uma mudança significativa em relação ao entendimento anterior.
Anteriormente, para casos de vendas ocorridas antes de 27/12/2019, apenas as vendas realizadas até a conclusão da obra podiam ser tributadas no RET. As vendas posteriores, conhecidas como venda do estoque, não podiam se beneficiar desse regime tributário especial.
Essa mudança representa uma simplificação e uma ampliação do alcance do RET, permitindo que todas as receitas provenientes da venda de unidades em empreendimentos abrangidos pelo regime sejam tributadas de acordo com suas regras especiais, independentemente da data de comercialização.
Essa consolidação do entendimento proporciona maior clareza e previsibilidade para os contribuintes que optam pelo RET, simplificando o tratamento tributário das receitas provenientes da venda de unidades imobiliárias em empreendimentos enquadrados nesse regime.
Condomínio de lotes
Foi fixado entendimento de que, a partir de 28/06/2022, a venda de lotes em parcelamento do solo pode ser tributada pelo RET desde que associada à construção de casas, isoladas ou geminadas.
Trata-se de hipótese prevista no art. 68 da Lei 4.591/64, com a redação dada pela Lei 14.382/2022, em que o empreendedor pode parcelar o lote e vendê-lo juntamente com a casa a ser construída.
O entendimento anterior apresentado na Solução de Consulta COSIT 24/23 gerou confusões, e a nova regulamentação busca esclarecer a aplicação do RET a essa situação específic
Dedução das Vendas Canceladas da Base de Cálculo do RET
Pacificou o entendimento que no cálculo da receita mensal do RET, os valores relativos a vendas canceladas, devoluções de vendas e descontos incondicionais concedidos podem ser deduzidos.
Além disso, os valores referentes a vendas canceladas e devoluções de vendas que excedam o total das receitas dos respectivos períodos de apuração podem ser deduzidos da base de cálculo do RET-Incorporação a partir do mês em que o cancelamento ou a devolução for reconhecido, sem impedimento para seu uso em períodos subsequentes.
Sociedades em Conta de Participações – SCP podem optar pelo RET
Outra A Sociedade em Conta de Participação (SCP) que contenha, em seu patrimônio especial, uma incorporação que atenda aos requisitos da Instrução Normativa poderá submeter-se ao RET-Incorporação em relação a essa incorporação.
Além disso, o sócio ostensivo da SCP que detiver em seu patrimônio especial uma incorporação sujeita ao RET-Incorporação deve cumprir as formalidades relativas ao regime e responder em nome da SCP para todos os fins.
Essas mudanças podem impactar diversas empresas que tradicionalmente optam pelo RET nas incorporações com patrimônio de afetação, e a interpretação e aplicação dessas novas regras pode levar a discussões legais e até judicialização.
É crucial que as empresas do setor imobiliário estejam atentas às novas exigências e consultem profissionais especializados para garantir conformidade e diminuir riscos.
Quer saber mais sobre o assunto? Entre em contato com os especialistas da JSAH.
