PEC 45/2019 – REFORMA TRIBUTÁRIA
Para começar, é importante compreender o que é a tão comentada PEC 45/2019, também conhecida como Reforma Tributária, para os mais familiarizados com o tema.
A Proposta de Emenda Constitucional PEC 45/2019 tem como principal característica a substituição de cinco tributos que incidem sobre o consumo por dois novos impostos do IVA Dual: O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) que vem substituindo o ICMS e ISS; e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) que substitui o PIS, COFINS e o IPI. Este imposto seria não-cumulativo e de competência dos três níveis de governo: federal, estadual e municipal.
A principal característica da PEC 45 é a busca pela simplificação do sistema tributário brasileiro e reduzir a complexidade e os custos de conformidade para as empresas. E com isso, a eficiência econômica pretendida pela PEC 45/2019 tem o potencial de atrair investimentos para o país. Simplificar o sistema tributário, reduzir a burocracia e eliminar distorções fiscais pode tornar o ambiente de negócios mais favorável e atrativo para investidores, tanto nacionais quanto estrangeiros. Ao promover uma maior segurança jurídica e previsibilidade nos tributos, a reforma tributária pode incentivar o crescimento econômico e estimular o empreendedorismo, contribuindo para a geração de empregos e o desenvolvimento sustentável do país.
IMPACTO DA REFORMA TRIBUTÁRIA NO MERCADO IMOBILIÁRIO E DA CONSTRUÇÃO CIVIL
A reforma tributária pode ter um impacto significativo no mercado imobiliário e na construção civil. As possíveis mudanças incluem uma revisão das regras para impostos sobre propriedade, a implementação de incentivos fiscais e uma tributação específica para o setor. Além disso, questões como a, regimes tributários como Lucro Presumido e o Regime Especial de Tributação – RET estão sendo consideradas.
A proposta de unificação dos impostos em um Imposto sobre Bens e Serviços – IBS e a criação da Contribuição sobre Bens e Serviços – CBS podem ter um impacto significativo nas operações com bens imóveis. Segundo as estimativas, a alíquota do IBS e CBS poderia ser em torno de 27,50% para todas as operações com bens e serviços.
No entanto, a reforma tributária prevê um regime especial para as operações envolvendo bens imóveis. Isso inclui operações como construção e incorporação imobiliária, parcelamento de solo, alienação de imóveis, locação, arrendamento, administração e intermediação de imóveis. É importante destacar que esse regime especial ainda não está totalmente definido, pois será estabelecido por meio de uma lei complementar que será criada após a aprovação da emenda à Constituição.
É compreensível que haja receios em relação à edição da Lei Complementar, uma vez que a definição dos detalhes do regime especial para operações com bens imóveis terá um impacto direto nas empresas do setor. A incerteza em torno da carga tributária e a complexidade do cálculo são preocupações legítimas para os empresários e investidores.
Os estudos realizados, que estimam uma alíquota de 7,44%, fornecem uma referência útil para entender o possível impacto tributário das mudanças propostas. Essa estimativa pode ajudar as empresas a se prepararem para possíveis cenários e a avaliarem o impacto financeiro das mudanças tributárias em suas operações.
No entanto, é importante ressaltar que essa estimativa é baseada em estudos e análises preliminares, e a alíquota real pode variar dependendo dos detalhes específicos da legislação que será promulgada. Portanto, as empresas devem acompanhar de perto o processo legislativo e buscar orientação profissional para entender melhor os impactos tributários e se preparar adequadamente para as mudanças que estão por vir.
CRÉDITO AMPLO – REGIME NÃO CUMULATIVO
O novo tributo será não cumulativo, permitindo a compensação do imposto devido pelo contribuinte com o montante cobrado sobre todas as operações em que ele seja adquirente de bens, materiais ou imateriais, ou serviços, com exceção apenas das operações consideradas exclusivamente de uso ou consumo pessoal, conforme estabelecido pela lei complementar e pelas disposições desta Constituição. Portanto, de acordo com o último relatório, a Lei Complementar não terá a capacidade, ao contrário do que acontece atualmente, de criar novas restrições ao crédito tributário além daquelas já previstas no próprio texto constitucional, como por exemplo, bens e serviços adquiridos para uso e consumo pessoal, isenção e imunidade fiscal.
No entanto, na atualidade, no setor da construção civil, os terrenos e a mão de obra, que representam os insumos mais significativos, não conferem direito ao crédito tributário. Portanto, ainda persiste a incerteza em relação à forma como a Lei Complementar irá estabelecer esse crédito amplo e como isso irá impactar na carga tributária.
Outro aspecto importante é a apuração do crédito e débito, algo com o qual muitas empresas não estão familiarizadas. Portanto, é necessário considerar como será otimizado esse processo interno para se adequarem às novas regras.
Portanto, é essencial que o mercado imobiliário e construtoras estejam atentos às discussões da reforma tributária, pois essas mudanças podem ter um impacto significativo em suas operações e estratégias de negócios.
MELHORA NA GUERRA FISCAL ENTRE MUNICÍPIOS E ESTADOS – DISCUSSÃO ENTRE ISS X ICMS
Na indústria da construção civil, existem atividades operacionais de acordo com o critério da produção e da destinação dos produtos.
Essa prática de evitar o uso de produtos pré-prontos ou mais elaborados para fugir do ICMS e trazer etapas produtivas para o canteiro de obras pode ser adotada com o objetivo de reduzir os custos tributários.
No entanto, essa abordagem pode não ser a mais eficiente em termos de custo e produtividade. A fabricação de produtos no canteiro de obras pode exigir mais recursos, tempo e mão de obra, o que pode aumentar os custos totais do projeto.
Sim, de fato, a produção e venda de peças pré-fabricadas, como estacas de concreto, destinadas ao uso na construção civil são consideradas mercadorias sujeitas à incidência do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços – ICMS. Isso ocorre quando essas peças são produzidas por uma empresa e vendidas para serem utilizadas em projetos de construção civil, como na preparação de fundações de prédios.
No entanto, quando essas peças são produzidas pela própria contratada da obra e são utilizadas na execução da empreitada contratada, elas não são consideradas mercadorias sujeitas à incidência do ICMS e sim ISSQN. Portanto, o custo da compra de peças pré-fabricadas será maior devido a carga tributária do ICMS ser maior que ISSQN. Nesse caso, o custo dessas peças é integrado ao contrato de empreitada e não há uma venda desses produtos como mercadorias para terceiros.
O uso de pré-moldados na construção civil contribui significativamente para a redução do impacto ambiental. Isso ocorre porque o concreto é utilizado em ambientes controlados durante o processo de fabricação, o que permite a aplicação de recursos sustentáveis e econômicos de forma mais eficiente.
Enquanto muitos projetos ainda utilizam métodos tradicionais de construção, que resultam em mais resíduos nas obras, os pré-moldados oferecem uma alternativa mais sustentável. Eles são fabricados em locais específicos, onde todos os processos são controlados e passam por rigorosos padrões de qualidade.
Um possível efeito positivo na reforma tributária é a tendência de simplificação, pois com a unificação do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISSQN e do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços – ICMS pode resultar em uma simplificação significativa do sistema tributário. Com a eliminação da necessidade de lidar com múltiplos impostos sobre bens e serviços, as empresas podem encontrar mais facilidade em suas operações e na tomada de decisões, como a aquisição de pré-moldados.
Essa simplificação pode levar a uma carga tributária mais transparente e previsível para os contribuintes e fomentar a compra de pré-moldados e consequentemente reduzirá o impacto ambiental.
ISSQN – DEDUÇÃO PRODUTOS DA BASE DE CÁLCULO
A possibilidade de dedução do valor dos materiais utilizados nos serviços de construção civil da base de cálculo do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISSQN não é uma questão nova. Essa discussão tem sido objeto de debates e análises ao longo do tempo, com diferentes interpretações e posicionamentos.
Citando como exemplo disso é a dedução dos produtos utilizados na concretagem.
A base de cálculo do ISS é o valor total do serviço prestado, e a inclusão ou exclusão do valor dos materiais na base de cálculo tem sido motivo de controvérsia. Alguns argumentam que apenas o valor da mão de obra deveria ser considerado para calcular o ISS, enquanto outros defendem que o valor total, incluindo materiais, deve ser levado em conta.
Portanto, com a reforma tributária e a unificação da base de cálculo para todos os serviços, exceto em suas exceções, como previsto, é possível que a discussão sobre a dedução do valor dos materiais da base de cálculo do ISSQN seja simplificada e esclarecida. Ao ter uma base de cálculo única e mais clara, as empresas e os órgãos fiscais podem ter uma compreensão mais consistente e uniforme sobre quais valores devem ser considerados ao calcular o ISSQN para os serviços de construção civil.
HABITE-SE E REFORMA TRIBUTÁRIA
Atualmente, é necessário pagar o Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISSQN para emissão do Habite-se em muitos municípios brasileiros. O Habite-se é um documento emitido pela prefeitura ou órgão competente que atesta que uma construção está de acordo com as normas e regulamentos municipais, podendo ser habitada ou utilizada para determinado fim.
Como o Habite-se é uma etapa importante no processo de conclusão de uma obra, muitos municípios consideram a emissão desse documento como uma prestação de serviço sujeita à incidência do ISSQN. Dessa forma, os proprietários ou responsáveis pela obra podem ser obrigados a pagar o ISSQN sobre o valor do serviço prestado pela emissão do Habite-se.
Com a Reforma Tributária haverá a extinção do ISSQN e isso trará implicações significativas para a forma como os serviços são tributados no país, inclusive para os serviços relacionados à construção civil, como a emissão do Habite-se. Sem a necessidade de pagamento do ISSQN para a emissão do Habite-se, os processos de liberação dos empreendimentos se tornarão mais ágeis e menos burocráticos, facilitando o desenvolvimento de projetos imobiliários.
Portanto, com a eliminação ISSQN como parte da reforma tributária, isso significa que não haverá mais a cobrança desse imposto sobre a emissão do Habite-se e outros serviços. Essa eliminação potencialmente simplificaria os processos de liberação de empreendimentos, reduzindo a burocracia e os custos associados à obtenção do Habite-se e outros documentos similares.
LOCAÇÃO
Com a aprovação da Reforma Tributária abre-se a possibilidade de que a locação de bens imóveis, que anteriormente não era tributada pelo ISS de acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ, possa vir a ser tributada pelo novo imposto, o IBS.
O texto da PEC 45/2019 prevê que uma Lei Complementar poderá determinar regimes específicos de tributação para operações com bens imóveis, conforme estabelecido no §6º do art. 156-A. Isso significa que, embora a locação de imóveis não seja diretamente mencionada, a lei complementar poderá estabelecer como essa atividade será tributada sob o novo regime do IBS.
Dessa forma, com a implementação do IBS, é possível que a locação de bens imóveis, que atualmente não é tributada pelo ISS, possa vir a ser tributada pelo novo imposto. Isso representaria uma mudança significativa na tributação desse setor, e as empresas que atuam nesse ramo precisariam se adequar às novas regras e procedimentos tributários.
Portanto, holdings imobiliárias e empresas do setor que obtêm receitas provenientes da locação de imóveis devem estar atentas às possíveis mudanças na tributação, especialmente com a implementação do Imposto sobre Bens e Serviços – IBS e realizem uma análise detalhada da sua situação tributária atual e avaliem as possibilidades de planejamento tributário para mitigar os impactos do possível aumento da carga tributária. Isso pode envolver estratégias como reestruturação societária, revisão de contratos, busca por incentivos fiscais, entre outras medidas.
Em que pese tenhamos entendimento do STJ dispondo sobre a inconstitucionalidade da incidência do ISS sobre a locação de bens imóveis, dentre as determinações constantes na EC 132 a respeito do IBS, está previsto que Lei Complementar poderá determinar regimes específicos de tributação para operações com bens imóveis (§6º, do art. 156-A), o que poderia incluir a atividade de locação.
Nesse sentido, partindo da sistemática atual, teríamos as seguintes possíveis alterações da tributação deste seguimento: PIS/COFINS serão substituídas pelo CBS, a atividade de locação que não era tributada pelo ISS, poderá a vir ser tributada pelo IBS.
RET – REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO
O Regime Especial de Tributação – RET para incorporação imobiliária é um modelo simplificado na apuração e recolhimento de tributos como o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica – IRPJ, a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, o Programa de Integração Social – PIS e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS com alíquota 4%.
Esse regime especial é uma forma de benefício fiscal concedido pelo governo para estimular a atividade econômica no setor imobiliário. O RET é especialmente vantajoso para as empresas do ramo de incorporação imobiliária, já que simplifica a tributação e pode resultar em uma redução significativa da carga tributária.
Com a criação IBS e CBS, os antigos ICMS, ISS, IPI, PIS e COFINS deixarão de existir, portanto afetará o Regime Especial de Tributação – RET, que permite o recolhimento unificado do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica – IRPJ, PIS, COFINS e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL para empresas do setor imobiliário com alíquota única de 4%.
Essa mudança pode trazer alterações significativas na forma como as incorporadoras são tributadas, afetando diretamente os custos e a rentabilidade dessas empresas. Por fim, é importante que as incorporadoras acompanhem de perto as discussões sobre a reforma tributária e estejam preparadas para se adaptarem às novas regras que serão estabelecidas.
IPTU
De acordo com o texto aprovado da Reforma Tributária, uma mudança significativa está prevista em relação ao reajuste da base de cálculo do IPTU. Os prefeitos terão a autoridade para ajustar essa base de cálculo por meio de decreto, sem a obrigação de submeter a medida à aprovação da Câmara Municipal.
Os prefeitos não precisarão mais submeter os valores de IPTU para aprovação do legislativo e, na prática, ficará mais fácil reajustar o IPTU
Com essa flexibilidade adicional, espera-se que os reajustes do IPTU possam ocorrer com mais frequência e de forma mais ágil. Isso pode resultar em um aumento dos custos para os proprietários de imóveis, uma vez que os ajustes podem ser realizados sem a mesma supervisão e escrutínio do legislativo municipal.
Além disso, a possibilidade de aumentos mais frequentes e menos previsíveis no IPTU pode impactar o mercado imobiliário, potencialmente reduzindo a demanda por imóveis próprios, uma vez que os custos de manutenção e tributação podem se tornar menos previsíveis e mais onerosos para os proprietários.
Portanto, essa mudança na forma de reajuste do IPTU levanta preocupações sobre o impacto nos custos para os proprietários de imóveis e no mercado imobiliário como um todo, bem como sobre a transparência e a supervisão do processo de definição desse imposto.
ITCMD
Com a implementação da Reforma Tributária a alíquota progressiva sobre o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCMD que foi aprovada pode ter impacto significativo em diversos negócios, especialmente aqueles que envolvem heranças de grande patrimônio.
Com a introdução de uma alíquota progressiva, em que a taxa do imposto aumenta conforme o valor da transmissão, heranças de maior valor estarão sujeitas a uma tributação mais elevada. Isso pode alterar a dinâmica de planejamento sucessório e gestão patrimonial, levando os envolvidos a reverem suas estratégias de transmissão de patrimônio.
No contexto de negócios imobiliários, heranças de grande patrimônio muitas vezes são direcionadas para investimentos em novos empreendimentos, como parcerias com incorporadoras e construtoras. Com a aplicação de alíquotas progressivas mais altas, pode haver uma reavaliação dos custos e benefícios dessas parcerias, impactando potencialmente o desenvolvimento e financiamento de projetos imobiliários.
Portanto, a introdução de uma alíquota progressiva sobre o ITCMD pode ter repercussões importantes no planejamento sucessório, na gestão patrimonial e nos negócios imobiliários, exigindo uma análise cuidadosa e ajustes nas estratégias de investimento e gestão de patrimônio.
ADMINISTRAÇÃO E INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
A mudança na forma de tributação certamente afetará o setor de administração e intermediação de bens móveis. Com a unificação dos impostos prevista na reforma tributária, é provável que haja uma alíquota diferenciada para essas operações. No entanto, como você mencionou, ainda não há clareza sobre qual será essa alíquota e como será o cálculo estimado.
Essa incerteza pode criar desafios significativos para as empresas que atuam nesse setor. A falta de previsibilidade tributária pode dificultar o planejamento financeiro e estratégico, tornando mais complexo o processo de precificação dos serviços de administração e intermediação de bens móveis. Além disso, a necessidade de se adaptar a um novo regime tributário pode exigir investimentos adicionais em sistemas e processos internos.
Portanto, é fundamental que as empresas desse setor acompanhem de perto as discussões sobre a reforma tributária e estejam preparadas para se ajustar às mudanças que serão implementadas. Isso pode incluir a busca por orientação especializada e a realização de análises de impacto para entender como as alterações tributárias afetarão seus negócios e como podem se adaptar a elas da melhor maneira possível.
PARCELAMENTO DO SOLO E ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL
Os terrenos podem ser divididos em lotes pelo proprietário, de modo voluntário, para comercialização.
Em relação aos optantes pelo lucro presumido, fica estabelecido que, para fins da determinação da base de cálculo do IRPJ, será aplicado um percentual de 8% sobre a receita bruta e, para fins de CSLL, 12%. Sobre a base de cálculo presumida desse tributo será aplicado, a título de IRPJ, a alíquota de 15%, somada a mais 10% (total de 25%) sobre aquilo que ultrapassar R$ 60.000,00 no trimestre. Em relação à CSLL, a alíquota é de 9% sobre a base obtida.
Ainda, diretamente sobre a receita bruta auferida, haverá a incidência de PIS e COFINS, sob as respectivas alíquotas de 0,65% e 3,00%.
A caracterização do parcelamento do solo mediante loteamento como uma forma de incorporação para efeitos de adesão ao Regime Especial de Tributação – RET, conforme a Solução de Consulta nº 24/2023 da Receita Federal, também adiciona uma camada de complexidade à tributação desse setor.
A inclusão do loteamento como modalidade de atividades imobiliárias para fins tributários na reforma tributária certamente terá impacto no setor. A legislação já define o loteamento de terrenos como parte da receita bruta imobiliária, o que o coloca sob a mira da tributação.
Na alienação de bens é a transferência do direito de propriedade de determinado bem. Esta operação pode ser realizada por meio de venda, permuta ou doação.
A tributação sobre ganho de capital na alienação de bens imóveis é uma questão que geralmente está relacionada ao Imposto de Renda. Em muitos países, incluindo o Brasil, os ganhos de capital obtidos com a venda de imóveis estão sujeitos à tributação pelo Imposto de Renda, sendo aplicadas alíquotas específicas sobre o lucro auferido na transação.
No contexto da reforma tributária, é possível que questões relacionadas à tributação sobre ganho de capital sejam abordadas em uma etapa subsequente, que possa tratar especificamente do Imposto de Renda. Isso porque a tributação sobre ganhos de capital pode envolver aspectos distintos da tributação sobre atividades imobiliárias, como a forma de apuração do lucro, as alíquotas aplicáveis e as possíveis isenções ou benefícios fiscais.
No entanto, como já observado, ainda não está claro qual será a carga tributária específica aplicada a essas operações imobiliárias após a reforma tributária. A incerteza quanto à tributação pode dificultar o planejamento financeiro e estratégico das empresas que atuam nesse setor, pois torna difícil estimar os custos e os preços de venda dos lotes de forma precisa.
PERÍODO DE TRANSIÇÃO DA REFORMA TRIBUTÁRIA
- 2026: início da cobrança da CBS e do IBS em 2026, com alíquota de teste de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS;
- 2027: extinção do PIS/COFINS e elevação da CBS para alíquota de referência (a ser definida posteriormente pelo Ministério da Fazenda);
- 2027: redução a zero da alíquota de IPI, exceto para itens produzidos na Zona Franca de Manaus;
- 2029 a 2032: extinção gradual do ICMS e do ISS na seguinte proporção (90% das alíquotas atuais em 2029; 80% em 2030; 70% em 2031; 60% em 2032).
- 2033: vigência integral do novo sistema e extinção dos tributos e da legislação antigos;
- 2029 a 2078: mudança gradual em 50 anos da cobrança na origem (local de produção) para o destino (local de consumo).
Diante das análises sobre a possível Reforma Tributária e seus impactos no mercado imobiliário e na construção civil, é evidente que as mudanças propostas têm o potencial de transformar significativamente o panorama tributário desse setor. A PEC 45/2019 visa simplificar o sistema tributário brasileiro, reduzindo a complexidade e os custos de conformidade para as empresas, o que pode trazer eficiência econômica e atrair investimentos para o país.
No entanto, é importante destacar que as mudanças propostas geram incertezas e desafios para as empresas do setor. A definição de um regime especial para operações com bens imóveis, a tributação da locação de imóveis pelo novo imposto, a revisão do Regime Especial de Tributação – RET e as mudanças no reajuste do IPTU são algumas das questões que precisam ser cuidadosamente consideradas e acompanhadas pelas empresas.
Além disso, a introdução de uma alíquota progressiva sobre o ITCMD pode impactar significativamente o planejamento sucessório e os negócios imobiliários que envolvem heranças de grande patrimônio.
Diante do exposto, é fundamental que as empresas do mercado imobiliário e da construção civil estejam atentas às discussões sobre a Reforma Tributária e busquem orientação especializada para compreender e se preparar para os impactos das mudanças propostas. A análise detalhada da situação tributária atual e a adoção de medidas de planejamento tributário podem ajudar as empresas a mitigarem os efeitos adversos e aproveitar as oportunidades que surgirem com as mudanças no sistema tributário.
